Premio Latinoamericano de Arquitectura Rogelio Salmona:
Espacios abiertos /espacios colectivos Tercer Ciclo 2018
Equipo Despradel Design & Development + Cristóbal Valdéz & Asocs.
Etapa Comercial
El proyecto elaborado corresponde a la parte comercial del desarrollo inmobiliario
Arrecifes del Sol, el cual se plantea como flexible y es dirigido, respondiendo al sector
de la ciudad donde se encuentra, al segmento de mercado socioeconómico medio.
Su gran tamaño le ofrece la oportunidad de convertirse, con el adecuado Tenant Mix
y correcta estructuración edificatoria, en la centralidad comercial de la sección sur
costera de Santo Domingo Este convirtiéndose en un referente, no sólo para este
municipio, sino para el área metropolitana de Santo Domingo y el país.
La propuesta se basa en las premisas establecidas en las bases del concurso que
especificaban:
• Un desarrollo en 3 etapas.
• Un área de alquiler que fuera un 75% de la superfice bruta del terreno.
• Una altura máxima 6 niveles ó 29 mts.
• Una acera de 15 metros hacia la calle marginal de la Avenida las Américas,
de 3 metros a las calles secundarias y 6 metros a la calle principal.
• Un retiro de 4 mts desde la acera a la edificación.
Además se asumió lo expresado en las misma bases sobre presentar una propuesta
con un lenguaje moderno que reflejara una arquitectura sobria de líneas simples, uso de
cristal, aluminio y materiales llamativos. También que los espacios abiertos existiera una
integración física y visual con el entorno mediante huecos, visuales dirigidas y recorridos
simples. Además de que se realizara una integración de paisajismo como complemento
del espacio comercial y aporte de calidez al espacio y finalmente aprovechar el atributo
paisajístico de la localización costera de la parcela con sus vistas al mar.
Luego de tomar las premisas preestablecidas por el mandato del concurso nos
propusimos establecer una serie de lineamientos en base a nuestra experiencia
comercial y que entendimos aportarían mayor éxito al desarrollo inmobiliario, estos
criterios fueron los siguientes:
Estacionamientos en Superficie, ya que construir estacionamiento en estructura penaliza
el modelo económico del proyecto y era posible por la disponibilidad de terreno. Esto
claro siempre logrando cumplir con los requerimiento de autoridades locales así como
con el en área de alquiler proyectada por el cliente.
Área Comercial de la Menor Cantidad de Niveles Posibles, pues la mayor exposición
comercial sucede en el nivel calle.
Movimiento, crea un recorrido interesante dentro del desarrollo comercial que pueda
ser atractivo para los usuarios de este espacio.
Creación de Espacios Abiertos, para crear la sensación de apertura, un espacio
acogedor que pueda también aprovechar las ventajas de estar frente al mar.
Estacionamientos / Parques, considerar los estacionamientos como un espacio
flexible multifunctional que pueda convertirse en un espacio público tipo parque y
complementar las áreas comerciales en horarios donde el estacionamiento no posea
un uso tan intenso.
Nuevas Experiencias, crear nuevas experiencias espaciales para proporcionar una
experiencia única y diferente a los usuarios de este espacio comercial.
Desarrollar el Mayor Recorrido de Pasillos, con el movimiento de la volumetría
edificatoria para de esta forma lograr más frente comercial disponible en los locales a
generar. Propiciando de esta forma locales con ancho adecuado para comercios, de
flexible división, mucha exposición visual a la avenida principal y con vistas al mar.
Molinos de Vientos, dada la horizontalidad del entorno costero frente al mar el Molino
de viento se introduce como elemento escultórico vertical de referencia visual, identidad
y al mismo tiempo funcional pues se utiliza para generar electricidad al proyecto para
lás áreas comunes.
Parada de autobus, elemento importante de transporte sería vital para ser coordinado
dentro del recorrido peatonal y flujo del conjunto.
Creación Espacios Urbanos. Las edificaciones se colocan de manera alterna
alejadas o no de la Avenida de las Américas para lograr espacios públicos flexibles
de estacionamiento y uso de ocio. La gran acera hacia las Américas se convierte en
un gran paseo que complementa el centro comercial y ofrece una identidad única al
proyecto.
Mejor Uso del Espacio. El espacio diseñado, permite dentro del desarrollo diversidad
de ambientes tanto para actividades de ocio, negocio, compra ó simple paseo que
hace el lugar único, acogedor y el visitante lo pueda hacer suyo.
Mayor Recorrido. Recorrido claro, lo que implica seguridad al usuario por sentirse en
control visual a todo momento. Mayor frente comercial, tanto de vitrinas como logos
comerciales de locales en el desarrollo.
De Totem a Molino
Por esta el proyecto ubicado en una vía de alto tránsito y velocidad,es necesario tener
un elemento de gran altura y jerarquía que llame la atención. En los centros comerciales,
el Totem, ha sido el elemento de preferencia para estos casos.
Vemos una garn oportunidad de utilizar la inversión de un Totem en varios molinos de
vientos (de eje vertical) que además de brindar una presencia y una identidad única
y particular de privilegiada ubicación frente al mar. Además de ser un símbolo del
Desarrollo, será un generador de electricidad que llevaría los costos operativos de la
plaza a niveles muy favorables.
Volumetría y Densidad Edificatoria
De acuerdo a los conceptos expresados anteriormente se realiza una distribución de
densidad edificatoria que en primer lugar satisfaga los requerimientos establecidos por
el cliente en los términos de referencia del concurso, pero que a su vez permita dar
cabida a una serie de comercios anclas estratégicamente apostados en cada etapa
del desarrollo. Con la idea de crear el punto comercial se pensó en establecer un
supermercado como el ancla de la primera etapa, luego se consolida el desarrollo
utilizando un ancla con una ferreteria u comercio afin. La tercera etapa aprovecha
la madurez del desarrollo comercial para utilizar anclas relacionadas a usos
complementarios más orientados a la recreación y los eventos lúdicos. Se crea un de
esta forma una mezcla equilibrada y eficiente entre locales comerciales, recorrido y
anclas comerciales.
Recorrido
Se diseña la colocación de las edificaciones, , de manera tal que los recorridos aumenten
de manera significativa el frente comercial de los locales de alquiler. Esto genera mayor
exposición comercial para los locales, no solamente del frente de la Avenida de las
Americas, sino también los de las calles laterales y el flujo que proviene de la exposición
que brindan los estacionamientos. Esta acción ofrece además un recorrido interesante
y dinámico que ofrece movimiento al conjunto y enriquece la experiencia de compra
del usuario.
Estacionamientos
La historia de proyectos de este tipo, en localidades similares, ha demostrado que los
requisitos de MOPC de estacionamientos de vehículos es una proyección a futuro,
la necesidad en el momento actual se enfoca más en motores y usuarios peatonales
(por transporte público). Esto nos brinda la oportunidad de aprovechar una porción
de estos estacionamientos como parques. Escenarios ideales para actividades de
las comunidades inmediatas y cercanas. Estos espacios integraran varios edificios,
además ofrecen la posibilidad de cerrar calles para integrar aún más estos espacios
urbanos en momentos que las actividades así lo ameriten.
La primera etapa del desarrollo busca crear el punto comercial inicial del conjunto. Para tales
fines se plantea un local de gran formato para supermercado o hipermercado que sería el
ancla principal de esta manzana. Luego los restantes locales comerciales se benefician del
flujo de esta ancla creando locales que además de las visuales hacia la avenida principal
se generan otros locales secundarios con visuales al estacionamiento con vocación para
oficinas o servicios. La fachada corrida hacia las Américas se diseña para maximizar el
frente urbano con amplia visibilidad a esta importante vía . Al mismo tiempo este frente se
complementa con el paseo amplio de la acera que ofrece un espacio de ocio único para la
zona que con los molinos de viento, paisajismo y mobiliario urbano ofrecen una identidad
comercial única de alto impacto visual.
Esta segunda etapa es de consolidación comercial. Aquí también se plantea un ancla,
esta vez en un local de formato medio, que pudiera albergar una ferretería de marca
establecida lo que generaría a su vez un flujo intenso adicional al conjunto. En esta
manzana la edificación se plantea en forma de “L” donde el ancla se localiza en extremo
oeste con estacionamientos en el centro. Esta disposición permite una conexión visual
con el ancla de la primera etapa, que fortalece la exposición comercial de los locales
comerciales secundarios intermedios que se benefician del flujo colateral además de
tener también visuales a la avenida las Américas. El espacio de estacionamiento se
plantea como plaza de uso flexible que puede también ser utilizada como espacio
público de actividad exterior nocturna o ferias temporales.
Esta tercera y última etapa de desarrollo, se conceptualiza como complemento del
primer desarrollo basado en espacios comerciales de tipología de servicio y que ya
está maduro. En esta etapa el ocio tiene mayor presencia en el carácter de sus anclas
con salas de cine y un centro de eventos de tamaño medio. También dentro de estas
anclas se plantea adicionalmente una tienda por departamentos de menor tamaño que
complementa a los comercios ya establecidos. Aquí se desarrolla una edificación por
manzana, que en el caso de la manzana central se localiza alejado de la calle principal
para dar paso al estacionamiento, que al igual que la segunda etapa es un espacio
multifacético y funcional. Este movimiento hace que este parqueo multifuncional se
vuelva el centro de esta etapa en ocasión de eventos especiales además de ofrecer
diversidad de recorrido al conjunto general. Es importante resaltar que la edificación que
se plantea en la manzana oeste, de esta etapa, utiliza el techo como terraza así como un
salón de eventos con vistas llamativas hacia el Mar Caribe creando un ambiente único
en nuestra ciudad.
